Spese ordinarie e vendita casa: chi paga tra le parti

Quando si vende casa a metà anno, le spese condominiali ordinarie si dividono tra venditore e acquirente in base al momento in cui matura la gestione, cioè quando si compie l'attività di manutenzione, conservazione e godimento delle parti comuni. Per la manutenzione ordinaria, la pulizia, l'energia delle parti comuni e i servizi ricorrenti l'obbligo di pagamento sorge nel corso dell'esercizio, così le rate seguono chi è proprietario nel periodo a cui la spesa si riferisce. Non conta soltanto la data della delibera, ma il periodo di competenza.

La regola per le spese ordinarie

Per le spese ordinarie il debito verso il condominio sorge nel momento in cui si svolge l'attività gestionale collegata al bene comune. Sono spese destinate a coprire consumi e servizi continuativi, che si consumano giorno per giorno. Di conseguenza gravano su chi ha la proprietà, e quindi il godimento, nel periodo in cui il servizio viene erogato. Se il preventivo di gestione è stato approvato prima della vendita ma copre l'intero anno, la ripartizione pro quota temporale ripartisce l'onere tra venditore e acquirente secondo i mesi di rispettiva titolarità.

• Pulizia scale e aree comuni
• Energia elettrica delle parti comuni e ascensore in esercizio
• Piccola manutenzione ricorrente e giardinaggio
• Compenso dell'amministratore e spese di gestione ordinaria

Rapporto esterno e rapporto interno

Occorre distinguere due piani. Verso il condominio (rapporto esterno) vale l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: l'acquirente è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente, e il condominio può rivolgersi a chi risulta proprietario. Tra le parti (rapporto interno), invece, valgono gli accordi contrattuali e i criteri di competenza: chi ha pagato più della propria quota può chiedere all'altro il rimborso della differenza. È in questo secondo piano che il criterio del possesso divide correttamente le spese ordinarie.

Come si calcola la quota di ciascuno

Il metodo più diffuso è la ripartizione temporale. Si prende la spesa ordinaria annua di competenza dell'unità, la si divide per i giorni o i mesi dell'esercizio e la si attribuisce in proporzione al periodo di titolarità di ciascuna parte. Il rogito spesso indica la data di riferimento e prevede il conguaglio alla chiusura dell'esercizio, quando l'amministratore emette il rendiconto definitivo.

• Individua la spesa ordinaria annua imputata all'unità venduta
• Calcola i giorni di possesso del venditore e dell'acquirente nell'esercizio
• Dividi la spesa in proporzione ai giorni di ciascuno
• Regola il conguaglio finale sul rendiconto consuntivo approvato

Le rate già emesse prima del rogito

Un dubbio ricorrente riguarda le rate del preventivo già scadute e magari già pagate dal venditore prima della vendita. Se coprono periodi successivi al rogito, la quota corrispondente compete all'acquirente e va conguagliata a favore del venditore. Se invece l'acquirente riceve richieste di pagamento per periodi in cui non era ancora proprietario, potrà rivalersi sul venditore nel rapporto interno. Per evitare contestazioni è utile fotografare al momento del rogito lo stato delle rate emesse, pagate e in scadenza.

Il ruolo del rendiconto consuntivo

Il vero momento della verità è la chiusura dell'esercizio. Il preventivo è una previsione, mentre il consuntivo fotografa le spese effettive. Alla sua approvazione emergono conguagli a debito o a credito che, per le spese ordinarie, seguono il periodo di competenza. Chi vende dovrebbe pattuire chi riceverà eventuali crediti e chi sopporterà i conguagli a debito riferiti al periodo precedente il rogito, così da non ritrovarsi a discutere mesi dopo la vendita.

Tenere i conti allineati

Per l'amministratore, gestire un subentro a metà esercizio significa mantenere ordine tra rate, incassi e competenze, così da produrre conguagli chiari e difendibili. Con un gestionale come AmministraPro è possibile ripartire le spese pro quota temporale, aggiornare il titolare dell'unità e generare il conguaglio automatico alla chiusura del rendiconto, riducendo gli errori manuali. Le funzioni contabili sono descritte nella pagina /funzioni e i piani per studi di ogni dimensione su /prezzi.