Parti comuni a servizio parziale: art. 1123 comma 3

Il terzo comma dell'articolo 1123 del Codice civile risolve un problema frequente negli edifici articolati: cosa succede quando una parte comune non serve tutti, ma solo una porzione dei condòmini. La norma stabilisce che, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. È il fondamento del cosiddetto condominio parziale.

Il principio: chi usa paga

La logica del terzo comma è semplice e giusta: non ha senso far pagare la manutenzione di una scala secondaria a chi non la usa mai perché abita in un altro corpo di fabbrica. La spesa segue l'utilità oggettiva, cioè il rapporto materiale e funzionale tra il bene e le unità che esso serve. Il criterio non guarda all'uso soggettivo del singolo, ma alla destinazione strutturale del bene: se una cosa comune per sua natura serve solo alcune unità, solo quelle contribuiscono.

Cosa si intende per condominio parziale

Il condominio parziale non è un ente separato con un proprio codice fiscale, ma una situazione giuridica interna al condominio: rispetto a un determinato bene o impianto, i soli condòmini che ne beneficiano formano il gruppo tenuto alle spese e competente a decidere sulla sua gestione. Il condominio resta uno, ma per quelle voci la titolarità delle spese e il diritto di voto si restringono ai condòmini interessati. Gli altri non partecipano né alla spesa né alla relativa deliberazione.

Esempi ricorrenti

• Due scale distinte in un unico edificio, ciascuna che serve una diversa ala.
• Un cortile o un passo carraio a servizio soltanto di alcune unità.
• Un impianto di sollevamento presente in un solo corpo di fabbrica.
• Un lastrico che copre e protegge solo la verticale di alcune unità.
• Un impianto tecnologico installato per servire un gruppo di appartamenti.

Come si individua il gruppo tenuto alla spesa

Per applicare il terzo comma occorre individuare con precisione le unità servite dal bene. La verifica è tecnica e fattuale: si guarda alla collocazione, ai collegamenti materiali e alla funzione. Una volta definito il gruppo, all'interno di esso la spesa si ripartisce di norma secondo i millesimi delle unità che ne fanno parte, oppure secondo il criterio d'uso se il bene serve quel gruppo in misura diversa. In molti condomìni questa distinzione viene formalizzata con tabelle dedicate al corpo di fabbrica o al singolo impianto.

Le decisioni sul bene a servizio parziale

Il diritto di voto segue l'obbligo di spesa. Sulle questioni che riguardano il bene a servizio parziale, per esempio la sua manutenzione straordinaria, decidono solo i condòmini del gruppo interessato, con le maggioranze di legge calcolate su quel gruppo. Coinvolgere in queste delibere anche i condòmini estranei, o addebitare loro le spese, espone la delibera a impugnazione. È quindi essenziale che verbale e riparto rispecchino la reale platea di beneficiari.

Attenzione a non confondere i tre commi

Il servizio parziale del terzo comma non va confuso con l'uso differenziato del secondo comma. Nell'uso differenziato tutti i condòmini usano il bene, ma in misura diversa, e tutti contribuiscono in proporzione all'uso. Nel servizio parziale una parte dei condòmini non usa affatto il bene e per questo è del tutto esclusa dalla spesa. Individuare quale ipotesi ricorre, prima di predisporre il rendiconto, evita contestazioni e ripartizioni sbagliate.

Gestire un condominio con più corpi di fabbrica, scale e impianti a servizio parziale richiede tabelle multiple e gruppi di spesa distinti. AmministraPro permette di definire per ogni bene la platea dei condòmini serviti e di ripartire le spese solo su di loro, tenendo separati i gruppi e i relativi consuntivi. Le funzioni per la gestione multi corpo sono descritte in /funzioni e i piani disponibili in /prezzi.