Spese per un servizio usato solo da alcuni condomini

Quando un servizio o un bene comune serve soltanto una parte dei condomini, la relativa spesa grava solo sul gruppo che ne trae utilità, non sull'intero condominio. Lo prevede l'articolo 1123, terzo comma, del Codice civile: se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'edificio, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il criterio è l'utilità potenziale, non l'uso effettivo del singolo.

Il terzo comma dell'articolo 1123

L'articolo 1123 disciplina la ripartizione delle spese comuni su tre livelli. Il primo comma pone la regola generale del riparto per millesimi. Il secondo comma prevede la ripartizione in proporzione all'uso per i beni destinati a servire i condomini in misura diversa. Il terzo comma introduce la ripartizione per gruppi quando un bene o un servizio serve solo una parte dell'edificio.

La ratio è semplice: chi non può trarre alcuna utilità da un impianto non deve contribuire alle sue spese. Non sarebbe equo far pagare la manutenzione di una scala secondaria ai condomini che accedono esclusivamente da un altro ingresso.

Esempi tipici di servizio parziale

Le situazioni più frequenti in cui la spesa grava solo su un gruppo sono:

• Scale o ascensori che servono solo alcune palazzine o solo alcuni piani di un corpo di fabbrica.
• Cortili, passaggi o cancelli che danno accesso soltanto a determinate unità.
• Impianti di riscaldamento o idrici a servizio di una sola ala dell'edificio.
• Lastrici o terrazze che coprono e proteggono solo una porzione delle unità sottostanti.
• Opere realizzate a beneficio di un gruppo, come una rampa o un locale tecnico dedicato.

In tutti questi casi il condominio individua il perimetro dei beneficiari e ripartisce la spesa tra loro, di norma secondo i millesimi di quel gruppo o un'apposita tabella.

Utilità potenziale, non uso concreto

Un punto spesso frainteso è la differenza tra utilità e uso. La ripartizione per gruppi si fonda sulla possibilità di trarre utilità dal bene, non sull'utilizzo effettivo. Il proprietario di un'unità servita da un ascensore paga la sua quota anche se abita al piano terra e non lo usa mai, perché ha la possibilità di servirsene e l'impianto valorizza comunque la sua proprietà.

Al contrario, chi è strutturalmente escluso dall'utilità, ad esempio perché la sua unità non ha alcun collegamento con quella scala, resta fuori dal riparto. La distinzione è oggettiva e non dipende dalle scelte personali del condomino.

Le tabelle millesimali di gruppo

Per gestire in modo ordinato i servizi parziali, molti condomini adottano tabelle millesimali specifiche: una tabella per la scala A, una per l'ascensore del corpo B, una per l'impianto che serve solo alcune unità. Queste tabelle affiancano quella generale e consentono di imputare ogni spesa al gruppo corretto.

Le tabelle di gruppo, quando derivano dal rispetto dei criteri legali di proporzionalità, hanno natura ricognitiva e possono essere approvate con le maggioranze ordinarie; se invece introducono deroghe convenzionali ai criteri di legge richiedono il consenso di tutti i condomini interessati.

Contestazioni e assemblea

Le spese per servizi parziali sono terreno fertile di contestazioni: qualcuno lamenta di pagare per un bene che non usa, altri contestano di essere stati esclusi da un riparto che li riguarda. L'amministratore deve poter dimostrare, in base alla planimetria e alla destinazione dei beni, chi trae utilità da ciascun impianto.

Alla votazione sulle spese che interessano solo un gruppo partecipa comunque l'assemblea, ma il peso decisionale e il carico economico si concentrano sui condomini interessati. Una delibera che addossasse la spesa parziale a tutti indistintamente sarebbe impugnabile per violazione dell'articolo 1123.

Gestire i riparti parziali senza errori

Impostare tabelle millesimali distinte per ciascun servizio parziale e agganciare ogni voce di spesa al gruppo corretto è ciò che rende il riparto inattaccabile. AmministraPro permette di creare più tabelle di ripartizione e di applicare a ogni spesa il criterio e il perimetro di beneficiari adeguato, con rendiconti chiari per ciascun condomino. Il dettaglio delle funzionalità è nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.