Lavori straordinari e vendita: conta la data della delibera

Per le spese condominiali straordinarie in caso di vendita conta la data della delibera assembleare che approva l'esecuzione dei lavori, non la data in cui i lavori vengono materialmente eseguiti o pagati. Chi è proprietario dell'unità al momento della delibera attuativa ne sopporta il costo, anche se poi vende l'immobile prima che il cantiere parta. È un principio consolidato dalla giurisprudenza e distingue nettamente le spese straordinarie da quelle ordinarie, per le quali vale invece il criterio del periodo di gestione. Sapere questo evita di addebitare i lavori alla parte sbagliata.

Il principio: obbligo alla data della delibera

L'obbligazione di partecipare alle spese straordinarie sorge nel momento in cui l'assemblea approva l'esecuzione delle opere sulle parti comuni. È la delibera attuativa, quella che dispone concretamente i lavori, a generare il debito. Di conseguenza, chi risulta proprietario a quella data è tenuto a pagare l'intera spesa deliberata, indipendentemente dal fatto che l'immobile venga successivamente venduto o che i lavori siano eseguiti mesi dopo. Se la vendita interviene dopo la delibera, l'acquirente può legittimamente pretendere che sia il venditore a sostenere quel costo.

Delibera attuativa e atti preliminari

Non tutte le decisioni assembleari hanno lo stesso effetto. Occorre distinguere la delibera che approva concretamente l'esecuzione dei lavori dai semplici atti di indirizzo, di studio o di raccolta preventivi. È la delibera attuativa a fissare l'obbligo di pagamento. Se l'assemblea si è limitata a valutare l'opportunità di un intervento o a incaricare un tecnico di una relazione, senza approvare l'esecuzione, l'obbligazione non è ancora sorta. Individuare con precisione la delibera che fa nascere il debito è determinante per capire chi deve pagare.

La distinzione con le spese ordinarie

Il criterio delle spese straordinarie si oppone a quello delle ordinarie. Per le spese ordinarie, l'obbligo sorge nel momento in cui si compie l'attività gestionale di manutenzione, conservazione e godimento del bene, quindi segue il periodo di competenza e si divide pro quota temporale. Per le straordinarie, invece, conta la fotografia della proprietà alla data della delibera. Trattare i lavori straordinari come spese ordinarie, ripartendoli per mesi di possesso, è un errore che porta ad attribuire il costo alla parte sbagliata.

• Spese ordinarie: obbligo al momento della gestione, riparto per periodo
• Spese straordinarie: obbligo alla data della delibera attuativa
• Vendita dopo la delibera: costo a carico del venditore nel rapporto interno
• Vendita prima della delibera: costo a carico dell'acquirente

Rapporto interno e rapporto esterno

Come per le altre spese, occorre distinguere i due piani. Verso il condominio vale la solidarietà dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: l'acquirente è obbligato in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente, quindi l'amministratore può richiedere anche a lui la spesa straordinaria non ancora pagata. Nel rapporto interno tra le parti, però, il costo resta di chi era proprietario alla data della delibera. L'acquirente che paga può rivalersi sul venditore per la parte di sua competenza.

Come regolare i lavori straordinari al rogito

Nella compravendita è essenziale verificare se esistono delibere di lavori straordinari già approvate e chiarirne la sorte nell'atto. Le parti possono pattuire che il venditore si accolli i lavori deliberati prima del rogito, o che il prezzo tenga conto degli interventi in corso. È prudente allegare copia delle delibere e chiedere all'amministratore lo stato dei pagamenti relativi ai lavori straordinari, così da fotografare con precisione la posizione dell'unità.

• Individua tutte le delibere straordinarie approvate prima del rogito
• Verifica quali rate dei lavori sono già scadute e quali ancora da versare
• Inserisci una clausola sulla ripartizione dei costi straordinari
• Richiedi all'amministratore lo stato dei pagamenti dei lavori

Tracciare le delibere straordinarie

Per attribuire correttamente i lavori straordinari serve un archivio ordinato delle delibere, con date, importi e piani di riparto. Un gestionale come AmministraPro consente di registrare le delibere di lavori straordinari, associarle alle unità e produrre lo stato dei pagamenti utile in fase di vendita, così venditore e acquirente sanno chi deve pagare cosa. Le funzioni per la gestione dei lavori e delle delibere sono descritte nella pagina /funzioni e i piani su /prezzi.