Spese straordinarie: chi paga tra locatore e conduttore

In una locazione, le spese straordinarie di condominio restano a carico del proprietario, mentre l'inquilino paga solo gli oneri accessori, cioè le spese di gestione ordinaria dei servizi comuni di cui gode. La regola discende dall'articolo 9 della legge 392 del 1978 e dalla disciplina del contratto di locazione, che pone la manutenzione straordinaria e la conservazione della struttura in capo al locatore. Il punto pratico è distinguere con precisione ciò che è ordinario da ciò che è straordinario.

Il principio di ripartizione

L'inquilino usa l'immobile e i servizi comuni, quindi contribuisce alle spese legate a questo uso quotidiano: pulizia, energia delle parti comuni, funzionamento dell'ascensore, riscaldamento, piccola manutenzione. Il proprietario, invece, sostiene le spese che riguardano la conservazione e il miglioramento del bene, indipendenti dal godimento immediato. La logica è chiara: chi gode paga la gestione, chi possiede paga il capitale.

Il Codice civile, agli articoli 1576 e 1609, conferma che al locatore spetta la manutenzione necessaria a mantenere l'immobile idoneo all'uso, mentre al conduttore restano le riparazioni di piccola manutenzione dovute all'uso. Questo schema si riflette sulle spese condominiali dell'unità locata.

Cosa paga il proprietario

Sono tipicamente a carico del locatore le spese straordinarie deliberate dall'assemblea per interventi sulla struttura e sugli impianti comuni. Alcuni esempi ricorrenti:

• Rifacimento della facciata o del tetto
• Sostituzione dell'ascensore o rifacimento completo dell'impianto
• Sostituzione della caldaia centralizzata
• Consolidamenti strutturali e opere di messa a norma
• Installazione di nuovi impianti e innovazioni deliberate dall'assemblea

Queste voci non entrano negli oneri accessori dell'inquilino e non possono essergli addebitate, salvo diverso e specifico accordo che sposti su di lui una parte del costo, cosa comunque delicata e da valutare con attenzione.

Cosa paga l'inquilino

Restano a carico del conduttore le spese di gestione ordinaria collegate al servizio: la manutenzione ordinaria dell'ascensore, la pulizia, la fornitura di acqua ed energia delle parti comuni, il riscaldamento, la piccola manutenzione del verde. Sono importi che il proprietario anticipa al condominio e poi chiede in rimborso all'inquilino come oneri accessori. La distinzione tra ordinario e straordinario è quindi decisiva per capire chi, nel rapporto interno, sopporta ciascuna voce.

I casi dubbi e come risolverli

Molte controversie nascono su voci a metà strada. Una riparazione dell'ascensore può essere ordinaria manutenzione o intervento straordinario a seconda della natura e dell'entità. Un rifacimento parziale di una parte comune può essere letto diversamente. Il criterio guida è la natura dell'intervento: se serve a conservare o rinnovare il bene ha carattere straordinario e resta al proprietario; se serve a farlo funzionare nell'uso quotidiano è ordinario e grava sul conduttore. In caso di incertezza, la lettura del verbale assembleare e della delibera di spesa aiuta a qualificare l'intervento.

Il ruolo del consuntivo condominiale

Per dividere correttamente serve una contabilità che separi con chiarezza le spese ordinarie da quelle straordinarie all'interno del riparto di ciascuna unità. Un consuntivo che mescola le due categorie rende difficile capire cosa addebitare all'inquilino e cosa tenere in capo al proprietario. La corretta classificazione delle spese è la base di ogni rimborso e di ogni conguaglio senza contestazioni.

Separare ordinario e straordinario in contabilità

Una gestione ordinata distingue le voci fin dalla registrazione, così il riparto per unità mostra già la parte a carico del conduttore e quella del proprietario. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore classifica le spese, produce riparti che separano ordinario e straordinario e fornisce al proprietario il dettaglio pronto per il rimborso degli oneri accessori all'inquilino: le funzionalità sono in /funzioni e i piani in /prezzi.