Split payment e condominio: quando non si applica

Lo split payment, o scissione dei pagamenti, è il meccanismo per cui l'acquirente versa direttamente all'Erario l'IVA indicata in fattura, pagando al fornitore il solo imponibile. È disciplinato dall'articolo 17-ter del DPR 633/1972 e si applica alla pubblica amministrazione e ad alcune società a controllo pubblico o quotate. Il condominio ordinario non rientra tra questi soggetti: paga quindi al fornitore la fattura comprensiva di IVA, senza operare alcuna scissione. Confondere i due regimi porta a errori di pagamento e a fatture da correggere.

Come funziona lo split payment

Nel regime ordinario il fornitore incassa dal cliente sia l'imponibile sia l'IVA, e poi versa l'IVA allo Stato. Con lo split payment il flusso cambia: il cliente paga al fornitore il solo imponibile e trattiene l'IVA, versandola direttamente all'Erario. Il meccanismo è nato per contrastare l'evasione dell'IVA nei rapporti con la pubblica amministrazione, dove il rischio di mancato versamento da parte del fornitore era considerato più elevato.

Perché il condominio ne è escluso

L'ambito soggettivo dello split payment è definito dalla norma e ricomprende le amministrazioni pubbliche destinatarie della fatturazione elettronica obbligatoria e determinate società individuate dalla legge. Il condominio, quando non svolge attività commerciale, è un soggetto privato privo di partita IVA, trattato come consumatore finale ai fini dell'IVA. Non figura tra i soggetti per cui la scissione dei pagamenti è prevista, quindi non applica il meccanismo.

Come paga il condominio la fattura del fornitore

Il condominio paga al fornitore l'intero importo della fattura, imponibile più IVA. L'unica trattenuta che l'amministratore opera, quando ricorrono i presupposti, è la ritenuta d'acconto sui corrispettivi relativi a contratti di appalto di opere e servizi, in qualità di sostituto d'imposta. Questa ritenuta non ha nulla a che vedere con lo split payment: riguarda le imposte dirette dell'impresa, non l'IVA.

• L'IVA in fattura si paga per intero al fornitore, non all'Erario
• Non esiste una comunicazione o un versamento IVA in split payment a carico del condominio
• La ritenuta d'acconto sugli appalti resta dovuta e va versata con F24
• La fattura riporta l'IVA con la dicitura ordinaria, non l'annotazione di scissione

Non confondere split payment e reverse charge

Un altro meccanismo che sposta l'assolvimento dell'IVA è il reverse charge, o inversione contabile, previsto in edilizia per alcune prestazioni tra soggetti passivi IVA. Anche in questo caso il condominio ordinario, non essendo soggetto passivo IVA, di norma riceve la fattura con IVA ordinaria e non applica l'inversione. Split payment e reverse charge sono regimi distinti, entrambi estranei al condominio privato: l'amministratore deve saperli riconoscere per non recepire fatture errate.

Se il fornitore emette la fattura in split payment

Può accadere che un fornitore, per un disguido anagrafico, emetta la fattura al condominio con l'annotazione della scissione dei pagamenti. In questo caso l'amministratore deve segnalare l'errore e chiedere l'emissione di una fattura corretta, oppure una nota di variazione, perché il condominio non è tenuto a versare l'IVA all'Erario e pagherebbe due volte l'imposta se applicasse la dicitura errata.

Il caso del condominio con partita IVA

Esistono casi particolari in cui un condominio svolge attività commerciale, per esempio la locazione di spazi pubblicitari o di antenne, e apre una partita IVA per quella attività. Anche in queste ipotesi l'inquadramento va valutato con attenzione insieme a un consulente fiscale, perché i regimi speciali IVA richiedono verifiche puntuali sul singolo rapporto. La regola generale resta comunque che il condominio ordinario non applica lo split payment.

Distinguere i regimi IVA, verificare la correttezza delle fatture e gestire le ritenute d'acconto è più semplice con un gestionale che guida l'amministratore nelle registrazioni. Con AmministraPro le fatture dei fornitori si registrano con i corretti importi e ritenute, riducendo il rischio di errori: le funzioni sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.