Spurgo fognature e pozzetti: chi paga in condominio

Lo spurgo delle fognature, dei pozzetti e delle fosse è un intervento periodico che serve a mantenere efficiente il sistema di smaltimento delle acque reflue. In condominio la spesa grava sui condòmini, ma il criterio di riparto non è unico: dipende da quale porzione dell'impianto viene interessata. Il collettore fognario comune, che raccoglie gli scarichi di tutto l'edificio, segue i millesimi di proprietà; una colonna di scarico verticale che serve solo alcune unità grava sui condòmini che ne fanno uso. Distinguere i due casi evita addebiti sbagliati.

Le fognature sono parti comuni

L'articolo 1117 del Codice civile include tra le parti comuni le fognature e i canali di scarico destinati all'uso collettivo, fino al punto di allaccio con la rete pubblica. Ne consegue che la manutenzione, la pulizia periodica e lo spurgo del collettore comune sono a carico del condominio. Rientrano tra le spese ordinarie di conservazione quando si tratta di interventi programmati o di sblocco di intasamenti che riguardano la rete condivisa, mentre un rifacimento delle tubazioni ha natura straordinaria.

Collettore comune: riparto per millesimi

Quando l'intervento riguarda la parte di fognatura che serve indistintamente l'intero edificio, come il collettore orizzontale interrato, i pozzetti di ispezione comuni o la fossa biologica condominiale, si applica il primo comma dell'articolo 1123: la spesa si ripartisce in proporzione al valore delle singole proprietà, cioè secondo i millesimi generali. Tutti gli scarichi confluiscono in quella rete, quindi l'utilità è considerata comune.

Colonne di scarico verticali: solo chi le usa

Diverso è il caso delle colonne di scarico verticali che raccolgono le acque reflue di una sola fila di appartamenti sovrapposti. Poiché servono soltanto quel gruppo di unità, la spesa del loro spurgo o disostruzione ricade esclusivamente sui condòmini interessati, secondo il terzo comma dell'articolo 1123, che pone i costi a carico del gruppo che trae utilità dalla parte comune. Chi si affaccia su una colonna diversa non deve contribuire allo sblocco di quella.

Intasamento da uso improprio

Se l'intasamento è causato dall'uso improprio da parte di un singolo condòmino, ad esempio lo scarico di materiali non idonei nella rete, il costo dell'intervento può essere addebitato a chi ha provocato il danno, in base al principio di responsabilità. In questi casi è utile documentare la causa con la relazione della ditta di spurgo, perché l'addebito individuale richiede una prova ragionevole del nesso tra la condotta e l'occlusione. In mancanza di prova, la spesa segue il criterio ordinario della parte comune interessata.

Come identificare la parte interessata

• Collettore orizzontale e pozzetti comuni: riparto per millesimi di proprietà, articolo 1123 comma 1.
• Colonna di scarico verticale al servizio di poche unità: a carico del gruppo servito, articolo 1123 comma 3.
• Fossa biologica o vasca Imhoff condominiale: parte comune, riparto per millesimi.
• Occlusione dovuta a uso improprio documentato: addebito al responsabile.
• Rifacimento o sostituzione delle tubazioni: spesa straordinaria, con delibera assembleare.

Ordinarietà e delibera

Lo spurgo periodico e la disostruzione rientrano di regola nelle spese ordinarie che l'amministratore può disporre nell'ambito dei suoi compiti di conservazione delle parti comuni, ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile. Un rifacimento della rete fognaria o l'installazione di nuovi pozzetti sono invece opere di manutenzione straordinaria che devono passare dall'assemblea con la maggioranza prevista. Programmare gli interventi periodici, anziché intervenire solo in emergenza, riduce i costi e prevengono i danni da allagamento.

Tenere traccia di interventi e criteri

La difficoltà pratica è ricordare a quale colonna o gruppo appartiene ogni intervento e applicare il criterio corretto anno dopo anno. Un gestionale consente di assegnare la spesa alla parte comune servita e di generare le rate solo per i condòmini interessati, evitando contestazioni. Con AmministraPro imposti tabelle di riparto dedicate alle diverse porzioni della rete di scarico e produci un rendiconto trasparente: le funzionalità di ripartizione sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.