Superbonus in condominio: come funziona e cosa resta

Il superbonus condominio è l'agevolazione fiscale che consente di detrarre parte delle spese per gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico sulle parti comuni dell'edificio. Nato con l'aliquota del 110%, negli anni è stato progressivamente ridotto. Per capire cosa resta oggi occorre distinguere l'anno in cui la spesa è sostenuta, perché l'aliquota cambia di anno in anno e l'accesso all'agevolazione è ormai legato a requisiti stringenti.

L'aliquota del superbonus condominio nel 2025

Per le spese sostenute dai condomini nel 2024 l'aliquota di detrazione è del 70%. Per le spese sostenute nel 2025 l'aliquota scende ulteriormente al 65%. La percentuale si applica in modo uniforme alle tipologie di interventi agevolabili, sia energetici sia antisismici, sulle parti comuni. La progressiva riduzione riflette la scelta del legislatore di accompagnare la chiusura dell'agevolazione nella sua forma originaria.

I requisiti per accedere al 65% nel 2025

La detrazione del 65% per le spese sostenute nel 2025 non spetta a tutti i condomini in modo automatico. Spetta esclusivamente per gli interventi per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risultino soddisfatte due condizioni: la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori deve essere già stata adottata e la comunicazione di inizio lavori asseverata, la CILA, deve essere già stata presentata. Chi non aveva completato questi passaggi entro quella data non può beneficiare dell'aliquota 2025.

Il ruolo della delibera assembleare

La delibera con cui l'assemblea approva l'esecuzione dei lavori è un passaggio decisivo, non solo formale. È la data della delibera, insieme a quella della CILA, a fissare il diritto all'aliquota. Per questo la tempistica delle assemblee e la corretta verbalizzazione delle decisioni sono elementi che incidono direttamente sulla possibilità di accedere all'agevolazione.

La rateizzazione della detrazione

Una novità rilevante riguarda il modo in cui la detrazione viene recuperata. Accanto alla ripartizione ordinaria, è prevista la possibilità di spalmare la detrazione su dieci rate annuali di pari importo. La rateizzazione decennale rende il beneficio più accessibile anche ai soggetti con capienza fiscale limitata, perché distribuisce lo sconto su un arco temporale più lungo e con quote annue più basse.

Le scadenze per i condomini

Per gli interventi condominiali che rispettano i requisiti, il riferimento è alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Superata questa data, la finestra dell'aliquota 2025 si chiude. È quindi importante monitorare i pagamenti effettivi, perché ciò che conta è il momento in cui la spesa è sostenuta, non quello in cui i lavori sono completati o fatturati.

La contabilità del superbonus in condominio

Gli interventi agevolati richiedono una gestione contabile ordinata: le spese vanno tracciate per intervento e per condomino, con la documentazione giustificativa a corredo. La ripartizione tra i condomini segue le tabelle millesimali o i criteri specifici, e ogni quota individuale determina l'importo detraibile del singolo. Una contabilità disordinata rende difficile ricostruire le quote e complica i controlli. In caso di verifica, la possibilità di risalire rapidamente da ogni pagamento alla relativa fattura e al bonifico effettuato è ciò che distingue una pratica solida da una esposta a contestazioni, e mette al riparo sia il condominio sia i singoli condomini che intendono portare in detrazione la propria quota.

Dalla cessione del credito alla detrazione diretta

Uno dei cambiamenti più profondi rispetto alle origini del superbonus riguarda il modo di monetizzare il beneficio. Nella fase iniziale molti condomini utilizzavano la cessione del credito o lo sconto in fattura, che permettevano di non anticipare le somme e di trasferire il vantaggio fiscale a banche o imprese. Con i successivi interventi normativi queste opzioni sono state fortemente limitate, con eccezioni residuali per situazioni specifiche. Oggi lo scenario prevalente è quello dell'utilizzo diretto della detrazione da parte dei condomini nella propria dichiarazione dei redditi. Questo sposta l'attenzione sulla capienza fiscale del singolo, cioè sulla capacità di assorbire la detrazione con le imposte dovute, ed è proprio in questo contesto che la rateizzazione più lunga assume valore. Prima di deliberare i lavori è quindi essenziale capire come ciascun condomino recupererà effettivamente la propria quota, per evitare che un beneficio teorico resti in parte inutilizzato.

Cosa verificare prima di avviare i lavori

• L'anno in cui saranno sostenute le spese, che determina l'aliquota applicabile.
• La presenza della delibera assembleare e della CILA nei termini richiesti.
• La corretta ripartizione delle spese tra i condomini secondo i millesimi.
• La modalità di recupero della detrazione, inclusa la rateizzazione decennale.
• La completezza della documentazione a supporto di ciascun intervento.

Gestire il superbonus con un software

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