Oneri accessori: ripartizione tra locatore e conduttore

Negli immobili in affitto le spese condominiali si dividono tra proprietario e inquilino secondo un principio semplice: gli oneri accessori legati all'uso e al funzionamento dei servizi spettano al conduttore, mentre le spese straordinarie e strutturali restano a carico del locatore. Questa ripartizione trova fondamento nella legge 392/1978 e viene dettagliata dalla cosiddetta tabella degli oneri accessori, un allegato di riferimento che elenca voce per voce chi paga cosa. Conoscerla evita contestazioni e permette all'amministratore di indicare correttamente le quote in bolletta condominiale.

Il principio: ordinaria al conduttore, straordinaria al locatore

La regola generale distingue tra manutenzione ordinaria, che riguarda il funzionamento e la conservazione corrente dei beni, e manutenzione straordinaria, che riguarda opere di rinnovamento, sostituzione o miglioramento. Le spese ordinarie e i consumi, che l'inquilino gode direttamente, sono a suo carico. Le spese straordinarie, che accrescono il valore o la durata del bene, restano al proprietario, il quale trae vantaggio dal miglioramento del suo immobile. Il conduttore paga insomma ciò che consuma e utilizza, il locatore ciò che investe sul bene.

Cosa paga l'inquilino

Al conduttore competono in linea di massima le spese di gestione corrente dei servizi comuni. La tabella degli oneri accessori le elenca per aree, dall'ascensore al riscaldamento, dalla portineria alle parti comuni. Le voci tipiche a carico dell'inquilino sono le seguenti.

• Consumo di energia, forza motrice e piccola manutenzione dell'ascensore
• Combustibile e manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento centralizzato
• Pulizia, illuminazione e piccole riparazioni delle scale e delle parti comuni
• Quota della retribuzione del portiere prevista dalla legge, spese di acqua ed energia della portineria
• Manutenzione ordinaria del giardino e delle aree verdi comuni

Cosa paga il proprietario

Al locatore restano le spese che incidono sulla struttura e sul valore del bene, oltre agli interventi di sostituzione degli impianti. Sono spese che non dipendono dall'uso quotidiano ma dalla conservazione a lungo termine dell'immobile.

• Installazione e sostituzione dell'impianto ascensore e degli impianti tecnologici
• Rifacimento o sostituzione della caldaia e delle grandi opere sull'impianto termico
• Interventi straordinari su tetto, facciate, murature e strutture portanti
• Adeguamenti normativi e messa a norma degli impianti
• Compenso dell'amministratore e spese di natura straordinaria deliberate dall'assemblea

Come si applica in pratica la tabella

La tabella degli oneri accessori non è una legge in senso stretto, ma un documento di riferimento elaborato dalle associazioni della proprietà e degli inquilini e richiamato nei contratti. In presenza di un contratto di locazione, il proprietario che riceve il riparto condominiale dall'amministratore estrae le voci di competenza dell'inquilino e gli addebita solo gli oneri accessori dovuti. È buona prassi allegare al contratto la tabella e consegnare al conduttore il dettaglio annuale delle spese, che l'inquilino ha diritto di controllare, potendo chiedere l'indicazione specifica delle voci addebitate.

Termini e verifica delle spese

Il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro un termine ragionevole dalla richiesta e ha diritto di ottenere l'indicazione dei criteri di ripartizione. La legge 392/1978 riconosce all'inquilino la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese addebitate. Per questo motivo è essenziale che locatore e amministratore conservino il riparto analitico, distinguendo con chiarezza le voci ordinarie da quelle straordinarie, così da rispondere a eventuali richieste di verifica.

Semplificare il riparto proprietario-inquilino

Distinguere gli oneri accessori dal riparto complessivo è un lavoro delicato, soprattutto in condomìni con molte unità locate. Un gestionale come AmministraPro consente di marcare le voci come ordinarie o straordinarie e di generare un prospetto separato per proprietario e conduttore, così ogni parte vede solo ciò che le compete. Le funzioni per la gestione delle unità in affitto sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani per amministratori e studi si trovano su /prezzi.