Tabelle millesimali: cosa sono, come si calcolano e quando si revisionano

Le tabelle millesimali sono lo strumento con cui si esprime il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio e si ripartiscono di conseguenza le spese comuni. Ogni appartamento pesa un certo numero di millesimi sul totale di mille, e in base a quel peso partecipa alle spese del condominio. Capire come funzionano le tabelle millesimali è essenziale sia per l'amministratore, che le usa a ogni riparto, sia per il condomino, che vuole verificare la correttezza delle quote che gli vengono addebitate.

Cosa sono le tabelle millesimali

La tabella millesimale è un documento che attribuisce a ogni unità immobiliare un valore, espresso in millesimi, proporzionale al suo valore rispetto all'edificio nel suo complesso. La somma di tutti i valori delle unità dà sempre mille. Non si tratta di una misura della sola superficie: la tabella riflette il valore relativo della proprietà, tenendo conto di più fattori oggettivi.

Come si calcola il valore di una unità

Il calcolo dei millesimi parte dalla superficie reale di ogni unità, alla quale si applicano dei coefficienti correttivi che tengono conto delle caratteristiche che influenzano il valore. La Cassazione ha chiarito che vanno considerati sia gli elementi intrinseci delle singole unità sia quelli estrinseci, oltre alle eventuali pertinenze. Tra i coefficienti più usati troviamo:

• il piano su cui si trova l'unità, con la relativa esposizione e luminosità;
• l'orientamento e la presenza di affacci o viste di pregio;
• la destinazione d'uso, ad esempio abitazione, negozio o cantina;
• la presenza di pertinenze come balconi, terrazzi o posti auto.

Data la delicatezza dei criteri, la redazione delle tabelle è di norma affidata a un tecnico, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che rileva le superfici e determina i coefficienti in modo coerente per tutte le unità dell'edificio.

La tabella generale e le tabelle particolari

Esiste una tabella generale di proprietà, che misura il valore complessivo di ciascuna unità e serve per le spese di conservazione delle parti comuni e per il calcolo delle maggioranze in assemblea. Accanto a questa vivono le tabelle particolari, costruite per specifici gruppi di spese, perché non tutte le spese si ripartiscono allo stesso modo.

Le tabelle particolari più comuni

• la tabella scale e ascensore, che tiene conto sia del valore sia dell'altezza di piano, secondo il criterio dell'art. 1124 del Codice civile;
• la tabella riscaldamento, oggi spesso affiancata dalla contabilizzazione dei consumi effettivi;
• la tabella per il lastrico solare o per il cortile, quando servono solo ad alcune unità.

Come si approvano le tabelle

Le tabelle millesimali possono essere contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale oppure essere approvate dall'assemblea. Quando si limitano a tradurre in numeri i criteri già fissati dalla legge, senza modificare i diritti dei condomini, per la loro approvazione è sufficiente la maggioranza assembleare e non l'unanimità. Diversa è invece la deroga convenzionale ai criteri legali, che richiede il consenso di tutti.

Quando si possono rettificare o modificare

La revisione delle tabelle è disciplinata dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. I valori possono sempre essere rettificati o modificati all'unanimità. In due casi, però, bastano le maggioranze previste dall'art. 1136, secondo comma, del Codice civile, anche nell'interesse di un solo condomino:

1. quando risulta che i valori sono conseguenza di un errore;
2. quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio dovute a sopraelevazione, incremento di superfici o variazione del numero delle unità, il valore proporzionale di una unità risulta alterato per più di un quinto.

Fuori da queste ipotesi, chi vuole modificare le tabelle senza il consenso di tutti deve rivolgersi al giudice. È bene ricordare che un semplice errore materiale nel riparto non è la stessa cosa di un errore nei valori della tabella: il primo si corregge in sede di rendiconto, il secondo incide sul documento stesso.

Millesimi e maggioranze in assemblea

Le tabelle millesimali non servono solo a ripartire le spese: la tabella generale di proprietà misura anche il peso di ciascun condomino nelle votazioni assembleari. Le maggioranze richieste dal Codice civile si esprimono infatti in millesimi, oltre che in teste. Quando l'art. 1136 chiede, ad esempio, un certo numero di intervenuti e una quota di millesimi, il calcolo si fa sui valori delle tabelle. Un errore nei millesimi, quindi, non falsa soltanto i conti, ma può incidere anche sulla validità delle delibere, perché altera i quorum. Ecco perché tenere tabelle corrette è un presidio a doppia funzione, contabile e decisionale.

Perché le tabelle corrette contano

Tabelle sbagliate o disallineate rispetto allo stato reale dell'edificio generano riparti contestabili e alimentano il contenzioso tra condomini. Un ampliamento non registrato, un frazionamento o una fusione di unità cambiano i pesi e, se non recepiti, fanno pagare ad alcuni più del dovuto. Tenere le tabelle aggiornate è quindi parte della buona gestione, non un adempimento una tantum.

Con AmministraPro le tabelle millesimali sono al centro della contabilità: ogni spesa si ripartisce in automatico secondo la tabella corretta, generale o particolare, e i millesimi restano allineati all'anagrafe delle unità. Puoi vedere come funziona la ripartizione automatica nella pagina delle funzionalità e valutare il piano più adatto allo studio nella sezione prezzi.