Tabella di proprietà e tabelle d'uso: le differenze

In un condominio non esiste una sola tabella millesimale, ma un sistema di tabelle con funzioni diverse. La tabella generale di proprietà misura il valore di ciascuna unità e serve da base per la maggior parte delle spese comuni. Accanto ad essa vivono le tabelle particolari o d'uso, che ripartiscono voci specifiche secondo l'utilità che il bene offre a ciascuno. Confondere le due categorie è una delle cause più frequenti di ripartizioni errate e di contestazioni in assemblea.

La tabella generale di proprietà

La tabella generale, spesso indicata come tabella A, esprime in millesimi il valore proporzionale di ogni unità rispetto all'intero edificio. È costruita a partire dalla superficie reale corretta con i coefficienti che tengono conto di piano, esposizione, luminosità e destinazione. La somma dei suoi millesimi è mille. Questa tabella è la base per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni indivise, richiamate dall'articolo 1123 comma 1 del Codice civile, ed è anche il parametro per il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi in assemblea.

Le tabelle particolari o d'uso

Le tabelle d'uso servono per le spese che la legge non ripartisce secondo il puro valore di proprietà, ma secondo l'uso o l'utilità. Nascono dall'articolo 1123 comma 2, dall'articolo 1124 per le scale e l'ascensore e dall'articolo 1126 per il lastrico. Ogni tabella distribuisce mille millesimi con il parametro pertinente a quel servizio: l'altezza di piano per le scale, i volumi o i consumi per il riscaldamento, la posizione servita per l'ascensore. Non sono un duplicato della generale, ma uno strumento distinto per una specifica categoria di costi.

Le principali differenze

• Funzione: la generale misura il valore, le d'uso misurano l'utilità di un servizio.
• Base di calcolo: superficie e coefficienti generali contro parametri specifici del servizio.
• Ambito: la generale copre le spese comuni indivise, le d'uso le voci a criterio d'uso.
• Fondamento normativo: art. 1123 comma 1 per la generale, art. 1123 comma 2, 1124 e 1126 per le d'uso.
• Quorum: la generale rileva anche per le maggioranze assembleari, le d'uso no.

Quale tabella per quale spesa

L'attribuzione corretta di ogni voce alla sua tabella è il cuore di un rendiconto ordinato. Le spese generali di conservazione delle parti comuni, come l'amministrazione, l'assicurazione del fabbricato o la manutenzione delle strutture, seguono la tabella di proprietà. Le spese di scale, ascensore, riscaldamento e acqua seguono le rispettive tabelle d'uso. Un errore ricorrente è ripartire tutto sulla generale per comodità: così facendo si viola il criterio legale e si espone la gestione a impugnazione.

Tabelle legali e tabelle convenzionali

Un'ulteriore distinzione riguarda l'origine della tabella. Le tabelle che applicano i criteri di legge sono tabelle legali e possono essere approvate o corrette a maggioranza, secondo il principio delle Sezioni Unite della Cassazione n. 18477 del 2010. Le tabelle convenzionali, invece, derogano ai criteri legali, per esempio esonerando un condòmino o adottando quote diverse da quelle di legge, e richiedono l'unanimità perché incidono sui diritti dei singoli. Sapere se una tabella è legale o convenzionale determina le maggioranze necessarie per modificarla.

Perché tenerle separate nel gestionale

Gestire in modo separato tabella di proprietà e tabelle d'uso rende il consuntivo trasparente e verificabile: ogni condòmino vede su quale base è stata ripartita ciascuna voce. La separazione è anche una tutela per l'amministratore, che dimostra di aver applicato il criterio corretto per ogni categoria di spesa. Al contrario, un impianto che appiattisce tutto su un'unica tabella nasconde gli errori e complica la contestazione, a danno della chiarezza.

Mantenere più tabelle per lo stesso condominio e collegare ogni voce di spesa alla tabella giusta è un lavoro che un buon gestionale automatizza. AmministraPro consente di definire la tabella generale e le tabelle d'uso, associare a ciascuna le relative spese e produrre un rendiconto che rispetta i criteri degli articoli 1123, 1124 e 1126. Le funzioni di contabilità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.