Tassazione dei redditi dei beni comuni in capo ai condomini

I redditi prodotti dai beni comuni, come i canoni di locazione di un locale condominiale o i corrispettivi per la concessione del lastrico a un operatore, non sono tassati in capo al condominio ma direttamente in capo ai singoli condòmini, ciascuno per la sua quota millesimale. Il condominio è un ente di gestione trasparente: incassa, ripartisce e comunica, ma non paga l'imposta su questi proventi. È il proprietario a portare la propria quota in dichiarazione. Vediamo come si qualifica il reddito e quali sono gli adempimenti.

Perché il condominio non paga l'imposta

Il condominio non è un soggetto passivo autonomo per i redditi dei beni comuni. Vale un principio di trasparenza: il provento si imputa ai comproprietari in proporzione alla loro partecipazione, indipendentemente dal fatto che sia stato materialmente distribuito o trattenuto in cassa per ridurre le spese. Anche se l'amministratore compensa il ricavo con gli oneri comuni, dal punto di vista fiscale ogni condòmino ha comunque prodotto la sua quota di reddito e deve dichiararla. La compensazione interna non elimina l'obbligo dichiarativo del singolo.

Reddito da fabbricati o reddito diverso

La qualificazione del reddito dipende dalla natura del bene e del contratto. Se il condominio loca un immobile comune accatastato, ad esempio l'ex alloggio del portiere o un locale, il canone è reddito da fabbricati e ogni condòmino lo indica nel quadro dei fabbricati, per la propria quota, insieme alla rendita catastale proporzionale. Se invece il provento nasce dalla concessione di uno spazio o di un'area senza cessione in godimento di un fabbricato, come nel caso di un'antenna sul lastrico o di un'affissione pubblicitaria, si è in presenza di un reddito diverso derivante dall'assunzione di un obbligo di permettere, da indicare nell'apposito rigo dei redditi diversi.

• locazione di locale o alloggio comune accatastato: reddito da fabbricati, quadro dei fabbricati
• concessione di area, lastrico o parete per antenne o pubblicità: reddito diverso, rigo dei redditi diversi
• in entrambi i casi la quota si determina sui millesimi generali di proprietà
• il reddito si dichiara nell'anno in cui il canone è riscosso, secondo il principio di cassa dei redditi diversi

Il prospetto che l'amministratore deve consegnare

Per consentire a ciascun condòmino di dichiarare correttamente, l'amministratore deve predisporre e consegnare un prospetto individuale con la quota di provento di sua spettanza riscosso nell'anno solare, indicando la tipologia di reddito. Questo documento è il collegamento tra la contabilità condominiale e la dichiarazione personale. La coerenza è fondamentale: la somma delle quote comunicate ai condòmini deve corrispondere al totale incassato e registrato nel rendiconto. Un prospetto ambiguo o assente espone i proprietari a errori e il condominio a contestazioni.

Le ritenute quando il condominio incassa

Va tenuta distinta la posizione del condominio come percettore di redditi comuni da quella del condominio come sostituto d'imposta sui pagamenti ai fornitori. Sui canoni che il condominio incassa dai propri beni comuni non si applica una ritenuta a monte se il conduttore è un privato o un ente non tenuto ad operarla; se invece il pagatore è un sostituto d'imposta, può applicarsi una ritenuta che poi il condominio dovrà gestire nella redistribuzione ai condòmini. In ogni caso, l'imposta definitiva è dovuta dal singolo condòmino in base alla propria situazione reddituale complessiva.

Cedolare secca e beni comuni

Un dubbio frequente riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca ai canoni dei beni comuni. La cedolare è un regime opzionale riservato alla locazione di immobili abitativi da parte di persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa: la sua applicabilità va valutata caso per caso in relazione alla natura del bene e del contratto, e non è automatica per il solo fatto che si tratti di un bene condominiale. Data la delicatezza, è opportuno che l'amministratore, prima di indicare un regime ai condòmini, si confronti con un professionista fiscale e resti sul piano informativo, lasciando la scelta definitiva al singolo proprietario.

Buone prassi per l'amministratore

Per gestire senza errori la fiscalità dei proventi comuni conviene tenere un registro dei contratti attivi, riconciliare gli incassi con il conto corrente condominiale, distinguere in contabilità le entrate per tipologia e produrre il prospetto pro quota entro i tempi utili alla dichiarazione. È utile inoltre conservare i contratti e le ricevute per il periodo di prescrizione, così da poter rispondere a eventuali controlli. La trasparenza verso i condòmini, prima ancora che un obbligo, è la migliore tutela dell'amministratore.

Distinguere redditi da fabbricati e redditi diversi, ripartirli sui millesimi e produrre i prospetti fiscali è un lavoro che un buon gestionale rende automatico. AmministraPro registra le entrate dei beni comuni, le classifica per tipologia e genera il prospetto pro quota per la dichiarazione di ogni condòmino, mantenendo coerenza tra rendiconto e comunicazione fiscale. Trovi il dettaglio delle funzioni su /funzioni e i piani su /prezzi.