Tinteggiatura vano scale condominio: chi paga

La tinteggiatura del vano scale è una spesa comune che si divide tra i condomini serviti dalla scala, non tra tutti in modo indistinto. Il criterio più seguito è quello dell'articolo 1124 del Codice civile: metà della spesa in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Chi abita più in alto usa la scala per un tratto maggiore e contribuisce di più. Trattandosi di manutenzione, il costo grava sul proprietario, salvo la quota d'uso che può competere all'inquilino. Vediamo come applicare correttamente il riparto.

Il vano scale è parte comune

Le scale, i pianerottoli e il relativo vano rientrano tra le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del Codice civile. Le pareti del vano scala sono funzionalmente collegate al servizio della scala e ne condividono la sorte sotto il profilo delle spese. La tinteggiatura periodica per usura, ingiallimento o degrado è quindi un intervento condominiale, che l'assemblea approva e ripartisce tra gli aventi diritto.

Non partecipano alla spesa le unità che non sono servite da quella scala: ad esempio i locali al piano terra con accesso diretto dalla strada, che non utilizzano il vano scala per raggiungere la propria proprietà. Questo esonero deriva dal principio dell'uso, richiamato dallo stesso articolo 1124 e, in generale, dall'articolo 1123, terzo comma.

Il criterio dell'articolo 1124

L'articolo 1124 disciplina la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori. Stabilisce che la spesa si ripartisce tra i condomini serviti secondo due quote uguali:

• la metà in ragione del valore delle singole unità, cioè in base ai millesimi di proprietà;
• l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

La ratio è chiara: chi abita ai piani alti utilizza la scala più intensamente, percorrendone un tratto maggiore, e deve quindi contribuire in misura superiore. La tinteggiatura del vano scala, essendo strettamente connessa alla scala stessa, segue secondo l'orientamento prevalente questo criterio, e non la semplice ripartizione millesimale generale.

Quando si applica invece l'articolo 1123

Esiste una tesi alternativa che riconduce la tinteggiatura delle pareti del vano scala alla regola generale dell'articolo 1123, primo comma, cioè al puro riparto millesimale, sul presupposto che l'imbiancatura riguardi una superficie che tutti percorrono in modo tendenzialmente uniforme. Per prevenire contenziosi conviene che l'assemblea, quando affida il lavoro, indichi espressamente a verbale il criterio di riparto scelto. In mancanza di un criterio deliberato, il richiamo alla connessione funzionale con la scala rende preferibile l'applicazione dell'articolo 1124.

Ordinaria o straordinaria: perché conta

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è decisiva quando l'unità è locata. Una semplice imbiancatura periodica ha natura tendenzialmente ordinaria; un rifacimento completo con ripristino di intonaci ammalorati, trattamenti antiumidità o interventi strutturali del vano è invece straordinario. La qualificazione incide sulle maggioranze assembleari e, come vedremo, sul riparto tra proprietario e inquilino.

Chi paga tra proprietario e inquilino

Verso il condominio l'obbligato è sempre il proprietario, che risponde delle quote ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione. Nel rapporto interno di locazione, però, la ripartizione tra oneri ordinari e straordinari segue le regole applicabili agli affitti: le spese di ordinaria manutenzione e di pulizia gravano sul conduttore, mentre gli interventi straordinari restano a carico del locatore. In concreto:

• la tinteggiatura ordinaria e periodica del vano scala può essere posta a carico dell'inquilino come onere accessorio;
• il rifacimento straordinario, con ripristino di intonaci o trattamenti importanti, resta a carico del proprietario;
• in ogni caso il condominio addebita la quota al proprietario, che poi regola i rapporti con l'inquilino secondo il contratto.

Maggioranze e delibera

La tinteggiatura del vano scala è un intervento di manutenzione che si approva con le maggioranze ordinarie previste dall'articolo 1136 del Codice civile. È buona prassi che la delibera indichi il preventivo scelto, il criterio di riparto e, se possibile, il campionario dei colori, per rispettare anche il decoro architettonico tutelato dall'articolo 1122. Un verbale chiaro riduce drasticamente il rischio di impugnazioni.

Gestire il riparto senza errori

Applicare a mano la formula dell'articolo 1124, che combina millesimi e altezza dei piani, è la principale fonte di errori nel rendiconto. Con AmministraPro l'amministratore imposta la tabella scale con la ripartizione per piano e per millesimi, e il gestionale calcola le quote corrette per ciascuna unità servita, escludendo automaticamente chi non usa la scala. Per vedere come si impostano le tabelle di riparto e la contabilità delle spese comuni puoi consultare /funzioni e valutare i piani su /prezzi.