Uso della cosa comune: diritti e limiti del condomino

Ogni condomino ha diritto di utilizzare le parti comuni dell'edificio, come il cortile, le scale, l'androne, il tetto o il lastrico solare. Questo diritto è disciplinato dall'articolo 1102 del Codice civile, che pone due limiti precisi: non si può alterare la destinazione della cosa comune e non si può impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso. Entro questi confini il singolo può anche trarre un'utilità maggiore dalla parte comune, ma senza mai trasformare un uso condiviso in un uso esclusivo a proprio vantaggio.

Il principio del pari uso

Il cuore dell'articolo 1102 è il pari uso. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché consenta agli altri di continuare a servirsene secondo il loro diritto. Non significa che tutti debbano usare la parte comune nello stesso momento e nella stessa misura: significa che l'uso di uno non deve azzerare o comprimere in modo apprezzabile la possibilità di uso degli altri. Parcheggiare occasionalmente nel cortile comune, ad esempio, è diverso dall'occupare stabilmente uno spazio impedendo di fatto agli altri di sostare.

Il divieto di alterare la destinazione

Il secondo limite riguarda la destinazione della cosa comune, cioè la funzione a cui è deputata. Un cortile destinato al passaggio e alla luce non può essere trasformato in deposito permanente; un muro perimetrale ha funzione di sostegno e delimitazione. Il condomino può utilizzare la parte comune in modi nuovi e più intensi, purché coerenti con la funzione originaria. La destinazione può essere desunta dai titoli, dal regolamento condominiale o dalla naturale funzione del bene.

L'uso più intenso è legittimo

La giurisprudenza riconosce che l'uso della cosa comune può essere anche più intenso rispetto a quello degli altri condòmini, a condizione che restino rispettati i due limiti. Sono esempi frequenti di uso più intenso, valutati caso per caso:

• l'installazione di un'insegna o di una canna fumaria sul muro comune, se non pregiudica la funzione del muro né l'uso altrui;
• il passaggio di tubazioni o cavi nelle parti comuni per servire la propria unità;
• l'apertura di un varco nel muro comune per collegare due unità di proprietà, se non compromette la stabilità;
• l'utilizzo del cortile per operazioni di carico e scarico occasionali.

I limiti fissati dal regolamento

Oltre ai limiti legali, l'uso delle parti comuni può essere disciplinato dal regolamento condominiale. Un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini o richiamato negli atti di acquisto, può porre restrizioni ulteriori, ad esempio vietare determinate attività nel cortile o negli spazi comuni. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, può invece dettare regole d'uso e di ordinato godimento, ma non può comprimere i diritti reali dei singoli sulle parti comuni.

Uso comune e uso turnario

Quando una parte comune non è sufficiente a soddisfare contemporaneamente le esigenze di tutti, come accade spesso con i posti auto nel cortile, l'assemblea può disciplinare un uso turnario o regolamentato, in modo da garantire a ciascuno un uso equo nel tempo. Si tratta di una modalità organizzativa che concretizza il principio del pari uso: nessuno viene escluso, ma l'accesso alla risorsa scarsa viene distribuito secondo criteri oggettivi e non discriminatori.

Cosa fare in caso di abuso

Se un condomino usa la parte comune in modo da alterarne la destinazione o da impedire l'uso agli altri, gli altri partecipanti o l'amministratore possono chiedere la cessazione del comportamento e il ripristino dello stato dei luoghi. L'amministratore, nell'ambito delle sue attribuzioni, cura l'osservanza del regolamento e può agire per la tutela delle parti comuni. Tenere una documentazione ordinata di regolamenti, delibere e segnalazioni è fondamentale per gestire questi conflitti in modo trasparente. AmministraPro consente all'amministratore di archiviare regolamenti, verbali e comunicazioni in un unico spazio consultabile e di gestire le segnalazioni dei condòmini in modo tracciato: puoi vedere gli strumenti disponibili su /funzioni e i piani su /prezzi.