Uso esclusivo di parti comuni dietro corrispettivo

Capita spesso che l'assemblea conceda a un singolo condòmino l'uso esclusivo di una parte comune, un posto auto nel cortile, una porzione di lastrico, un vano deposito, in cambio di un corrispettivo periodico. L'operazione è lecita ma va inquadrata con attenzione, perché non equivale a una vendita del bene e ha limiti precisi. Il corrispettivo incassato è un provento comune che appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi. Vediamo la natura giuridica, i limiti e la gestione contabile e fiscale.

Uso più intenso o uso esclusivo: la cornice dell'articolo 1102

L'articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Concedere a un solo condòmino un uso esclusivo e continuativo di una porzione comune è cosa diversa: sottrae quella porzione al godimento degli altri. Per questo la concessione dietro corrispettivo deve essere deliberata dall'assemblea e non può risolversi in una privazione permanente del diritto degli altri condòmini sul bene, che resta comune. La distinzione tra un uso più intenso, consentito, e una sottrazione stabile, che richiede il consenso degli aventi diritto, è la chiave dell'inquadramento.

Non è una vendita né un diritto reale

La concessione dell'uso esclusivo dietro canone non trasferisce la proprietà del bene comune né costituisce, di regola, un diritto reale a favore del condòmino. È un rapporto obbligatorio, revocabile secondo quanto pattuito, che lascia il bene nella comproprietà di tutti. Questo la distingue dall'attribuzione di un diritto di uso esclusivo perpetuo, figura oggetto di dibattito e di limiti stringenti in giurisprudenza. Per evitare contenziosi, l'atto assembleare deve indicare con chiarezza durata, revocabilità, corrispettivo e obblighi del beneficiario, evitando formule che facciano pensare a un diritto reale non costituibile con una semplice delibera.

Le maggioranze necessarie

La maggioranza dipende dall'incidenza della concessione sul godimento comune. Se l'uso esclusivo è temporaneo, non altera la destinazione e non priva stabilmente gli altri, può bastare una delibera a maggioranza come atto di gestione. Se invece la concessione sottrae in modo significativo e duraturo il bene agli altri condòmini, occorre il loro consenso, fino all'unanimità nei casi in cui si incide sui diritti individuali sulla cosa comune. In pratica, più la concessione somiglia a una privazione stabile, più alta è la maggioranza necessaria, per non esporre la delibera a impugnazione o nullità.

Il corrispettivo è un provento comune

Il canone che il condòmino paga per l'uso esclusivo appartiene a tutti i comproprietari in proporzione ai millesimi, secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Va incassato sul conto corrente condominiale, registrato in contabilità e rappresentato nel rendiconto. Come per gli altri proventi, l'assemblea può decidere di accreditarlo pro quota oppure di portarlo a riduzione delle spese comuni. Un aspetto delicato è che il condòmino beneficiario paga il canone e, allo stesso tempo, incassa la sua quota di provento come comproprietario: il saldo va calcolato con trasparenza.

• delibera assembleare con la maggioranza adeguata all'incidenza della concessione
• atto scritto con durata, revocabilità, corrispettivo e obblighi del beneficiario
• incasso del canone sul conto corrente condominiale
• ripartizione del provento pro quota tra tutti i condòmini, beneficiario incluso
• rappresentazione trasparente nel rendiconto e nella nota esplicativa

Il trattamento fiscale del corrispettivo

Il corrispettivo per la concessione dell'uso esclusivo di una parte comune, quando non configura la locazione di un fabbricato accatastato, tende a rientrare tra i redditi diversi derivanti dall'assunzione di obblighi di permettere. Ogni condòmino dichiara la propria quota nel rigo dei redditi diversi. Se invece l'uso esclusivo riguarda un immobile comune accatastato concesso in godimento, si può ricadere nel reddito da fabbricati. La qualificazione dipende dal caso concreto e va valutata con un professionista, curando la coerenza tra contabilità e prospetti fiscali consegnati ai condòmini.

Attenzione ai comportamenti di fatto

Un rischio frequente è che un condòmino occupi di fatto una parte comune, ad esempio un tratto di cortile o di lastrico, senza alcuna delibera né corrispettivo. In questi casi non si tratta di uso esclusivo concordato ma di occupazione, che gli altri condòmini possono contestare e l'amministratore ha il dovere di far cessare, eventualmente chiedendo un indennizzo per il periodo di godimento indebito. Formalizzare l'uso con una delibera e un corrispettivo tutela sia il condominio sia il beneficiario, trasformando una situazione ambigua in un rapporto regolato e in un'entrata tracciata.

Regolare l'uso esclusivo di una parte comune richiede di tenere insieme delibera, contratto, incasso del canone e ripartizione del provento, compreso il particolare calcolo del saldo per il beneficiario. AmministraPro registra il rapporto, riconcilia il canone e ripartisce automaticamente il provento sui millesimi, mostrando la posizione netta di ogni condòmino. Le funzioni sono su /funzioni e i piani su /prezzi.