Uso delle parti comuni: i diritti dell'inquilino

L'inquilino può usare le parti comuni del condominio nella stessa misura in cui potrebbe farlo il proprietario da cui deriva il suo diritto. Con la locazione, il conduttore diventa detentore qualificato dell'immobile e subentra nel godimento dei servizi e degli spazi condominiali collegati all'appartamento: scale, ascensore, androne, cortile, giardino, locali comuni. Questo diritto incontra però i limiti dell'uso paritario tra gli aventi diritto e le regole del regolamento condominiale.

Da dove nasce il diritto d'uso

Le parti comuni sono elencate in via esemplificativa dall'articolo 1117 del Codice civile e appartengono ai proprietari delle singole unità. Chi prende in locazione un appartamento non acquista la comproprietà, ma riceve dal locatore il godimento del bene, che comprende naturalmente l'uso delle cose comuni funzionali all'abitazione. Il conduttore, quindi, non ha un diritto autonomo sulle parti comuni: le usa in forza del contratto di locazione, nella posizione del proprietario.

Ne consegue una regola pratica importante. L'inquilino può servirsi delle parti comuni per le esigenze ordinarie del vivere in condominio, ma non può disporne, modificarle o pretendere innovazioni. Le decisioni sulle parti comuni restano dei proprietari riuniti in assemblea.

Il limite dell'uso paritario

Il criterio generale è quello dell'articolo 1102 del Codice civile: ciascuno può usare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Vale per il proprietario e vale, di riflesso, per il suo inquilino. Sono comportamenti che eccedono il diritto, ad esempio:

• Occupare stabilmente il cortile o l'androne con oggetti personali
• Riservarsi un posto auto comune non assegnato
• Depositare materiali sulle scale o nei pianerottoli in modo da ostacolare il passaggio
• Alterare la destinazione di un locale comune per un uso esclusivo

L'uso deve restare compatibile con quello di tutti gli altri occupanti dell'edificio. Il conduttore che eccede risponde verso il proprietario e, in via di fatto, può essere richiamato dall'amministratore al rispetto delle regole comuni.

Quando il regolamento vincola l'inquilino

Il regolamento condominiale è un atto che riguarda i proprietari, ma le sue disposizioni sull'uso delle parti comuni diventano vincolanti per l'inquilino quando il contratto di locazione le richiama e il conduttore ne prende conoscenza. Per questo è prassi corretta allegare o richiamare il regolamento nel contratto e consegnarne copia. Le clausole che disciplinano orari, rumori, animali, uso degli spazi comuni e destinazione delle unità producono effetti pratici sulla vita quotidiana del conduttore.

Il proprietario ha interesse a trasmettere queste regole, perché resta responsabile verso il condominio del comportamento di chi occupa l'immobile. Un inquilino informato riduce i conflitti e le contestazioni.

Ascensore, riscaldamento e servizi a consumo

L'uso dei servizi comuni comporta il concorso alle relative spese ordinarie, che nel rapporto interno gravano sul conduttore come oneri accessori. L'ascensore, ad esempio, è usato dall'inquilino e la manutenzione ordinaria rientra tra le spese a suo carico, mentre la sostituzione dell'impianto resta del proprietario. Per riscaldamento e condizionamento la legge riconosce all'inquilino perfino un diritto di voto in assemblea sulle spese e sulle modalità di gestione, proprio perché è lui a fruire del servizio.

Cosa non può fare l'inquilino

Il conduttore non può eseguire opere sulle parti comuni, installare impianti che le modificano senza il consenso dell'assemblea, né promuovere innovazioni. Non può opporsi in nome proprio alle decisioni assembleari, che spettano ai proprietari, salvo il caso specifico dei servizi di riscaldamento e condizionamento in cui la legge gli attribuisce il voto. Eventuali danni alle parti comuni causati dall'inquilino ricadono, verso il condominio, sul proprietario, che poi si rivale sul conduttore.

Gestire le relazioni con gli occupanti

Una convivenza ordinata richiede che l'amministratore sappia chi occupa ogni unità e possa comunicare le regole d'uso con chiarezza. Registrare i dati degli inquilini nell'anagrafe condominiale, tracciare le segnalazioni sull'uso improprio degli spazi e archiviare il regolamento consegnato aiuta a prevenire i contrasti. Con un gestionale come AmministraPro si tiene l'anagrafe aggiornata e si gestiscono comunicazioni e segnalazioni in un unico posto: trovate le funzionalità nella pagina /funzioni e i piani in /prezzi.