Vendita dell'immobile in condominio e liberatoria delle spese

La vendita dell'immobile in condominio comporta un passaggio spesso sottovalutato: la liberatoria delle spese condominiali, cioè l'attestazione con cui l'amministratore certifica la situazione debitoria dell'unità venduta. Non è un semplice adempimento formale, perché dalla sua correttezza dipende la tranquillità dell'acquirente e la corretta ripartizione delle responsabilità tra le parti, in un ambito, quello delle obbligazioni condominiali del venditore, dove la legge prevede una forma di solidarietà che sorprende chi non la conosce.

Cosa dice la legge sulla liberatoria delle spese condominiali

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi cede diritti su un'unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente, salvo il diritto di rivalsa. Per questo motivo, chi acquista un immobile in condominio ha interesse a conoscere con certezza la posizione debitoria dell'unità prima del rogito, e la legge prevede che il venditore sia tenuto a fornire all'acquirente, prima della stipula, la certificazione dell'amministratore relativa allo stato dei pagamenti condominiali.

Il ruolo dell'amministratore nel rilascio della certificazione

L'amministratore, su richiesta del venditore o del notaio incaricato, deve rilasciare una dichiarazione che indichi lo stato dei versamenti dovuti per l'unità oggetto di vendita, comprese le eventuali quote arretrate. Se l'amministratore non rilascia tale documentazione entro un termine ragionevole, la legge consente comunque al venditore di dichiarare in atto, sotto la propria responsabilità, che non vi sono spese condominiali insolute, così che la compravendita possa procedere ugualmente. È quindi nell'interesse dell'amministratore rispondere con sollecitudine alle richieste di certificazione, sia per correttezza verso i condomini sia per evitare contestazioni sull'attendibilità della sua gestione.

La solidarietà tra venditore e acquirente

Uno degli aspetti meno conosciuti riguarda proprio la solidarietà prevista dalla norma: il condominio può rivolgersi indifferentemente al venditore o all'acquirente per ottenere il pagamento delle quote relative all'anno in corso alla data del trasferimento e a quello precedente, indipendentemente da eventuali patti interni tra le parti sulla ripartizione di tali oneri. Gli accordi contenuti nell'atto di compravendita, ad esempio la clausola con cui il venditore si impegna a saldare ogni pendenza, hanno effetto soltanto tra venditore e acquirente e non sono opponibili al condominio, che resta libero di scegliere il debitore da escutere.

La solidarietà tra venditore e acquirente è una tutela per il condominio, non un vincolo che l'acquirente può eliminare con una semplice clausola contrattuale nei confronti del creditore.

Le spese straordinarie deliberate prima della vendita

Un punto particolarmente delicato riguarda le spese straordinarie approvate dall'assemblea prima della vendita ma non ancora versate: secondo l'orientamento consolidato, l'obbligazione sorge con la delibera di approvazione della spesa, quindi se la delibera è anteriore al trasferimento è generalmente il venditore, in qualità di condomino al momento della decisione, a rimanere obbligato principale verso il condominio, fermo restando che anche in questo caso opera la solidarietà con l'acquirente per l'anno in corso e per quello precedente. Per questa ragione è buona prassi indicare chiaramente in atto la data e il contenuto delle delibere pendenti, così da consentire alle parti di regolare i rapporti interni con cognizione di causa.

Documenti da richiedere prima del rogito

Per ridurre il rischio di sorprese, chi acquista un immobile in condominio dovrebbe farsi rilasciare non solo la certificazione sui pagamenti ma anche una copia dei verbali delle ultime assemblee, in modo da conoscere eventuali delibere di spesa già approvate e non ancora fatturate.

• certificazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti dell'unità venduta
• copia dei verbali delle ultime assemblee, comprese le delibere di spesa straordinaria
• estratto conto delle rate del fondo speciale eventualmente costituito per lavori in corso
• conferma dell'avvenuta comunicazione del passaggio di proprietà al condominio dopo il rogito

Cosa cambia dopo il rogito per l'amministratore

Subito dopo la vendita, l'amministratore deve aggiornare l'anagrafe condominiale con i dati del nuovo proprietario e indirizzare a lui le comunicazioni future, senza però dimenticare che, per le quote dell'anno in corso e del precedente, potrà eventualmente rivolgersi anche al venditore in caso di inadempienza. Una gestione digitale della documentazione consente di ricostruire in pochi istanti la posizione contabile di un'unità venduta, un vantaggio concreto quando arrivano richieste di certificazione o contestazioni a distanza di mesi: con AmministraPro l'amministratore può generare la liberatoria in modo rapido e tenere traccia di ogni passaggio di proprietà, come illustrato nella pagina delle funzionalità, mentre le condizioni economiche dei diversi piani sono indicate nella sezione prezzi.