Comprare casa: verificare la morosità condominiale prima

Chi acquista un appartamento in condominio deve verificare la morosità pregressa del venditore prima del rogito, perché la legge lo espone al rischio di dover pagare debiti non suoi. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con lui per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il condominio può quindi chiedere all'acquirente le spese non versate in quel biennio. Controllare la situazione debitoria e ottenere l'attestazione dell'amministratore è la difesa più efficace.

La solidarietà del biennio secondo l'art. 63

L'art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione prevede che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Significa che l'acquirente risponde, nei confronti del condominio, dei debiti maturati in questo arco temporale, salvo poi poter agire in rivalsa contro il venditore per recuperare quanto pagato. Le morosità più risalenti, anteriori al biennio, restano invece a carico esclusivo del precedente proprietario.

L'attestazione dell'amministratore

Lo strumento principale per conoscere lo stato dei pagamenti è l'attestazione prevista dall'art. 1130 n. 9 del Codice civile. L'amministratore, su richiesta di chi ha un interesse concreto, rilascia un documento che indica la situazione dei pagamenti e le eventuali liti in corso relative all'unità. Prima di acquistare, è buona prassi chiedere al venditore di procurarsi questa attestazione, che fotografa la posizione debitoria dell'appartamento e segnala eventuali contenziosi.

• Stato dei pagamenti dell'unità alla data indicata
• Eventuali rate scadute e non versate
• Liti in corso che riguardano il condominio o l'unità
• Presenza di spese straordinarie deliberate e non ancora pagate

Cosa controllare oltre alle rate correnti

La verifica non deve fermarsi alle rate ordinarie. È importante accertare se l'assemblea ha deliberato lavori straordinari il cui obbligo di pagamento è già sorto a carico del venditore, e se esistono fondi o riserve da cui l'unità dovrà contribuire. Occorre inoltre chiarire lo stato degli esercizi non ancora chiusi, perché potrebbero emergere conguagli a debito. Un quadro completo consente all'acquirente di negoziare il prezzo o di richiedere garanzie.

• Delibere di lavori straordinari già approvate e loro stato di pagamento
• Esercizi aperti che potrebbero generare conguagli
• Decreti ingiuntivi o procedure di recupero in corso sull'unità
• Regolarità delle rate del biennio rilevante ai fini della solidarietà

Come tutelarsi al rogito

Una volta nota la situazione, l'acquirente può proteggersi in vari modi. Il più diretto è inserire nel contratto una dichiarazione del venditore sulla regolarità dei pagamenti e una clausola che lo obblighi a saldare le eventuali morosità pregresse. In presenza di debiti, si può trattenere una parte del prezzo fino alla dimostrazione dell'avvenuto pagamento, oppure pattuire che il venditore estingua il debito prima o contestualmente al rogito. È utile anche verificare che il venditore comunichi la vendita all'amministratore, così da chiudere la propria posizione.

Il diritto di rivalsa dell'acquirente

Se, nonostante le cautele, l'acquirente si vede richiedere dal condominio somme di competenza del venditore relative al biennio, ha diritto di agire in rivalsa contro quest'ultimo per recuperare quanto pagato. La solidarietà dell'art. 63 opera infatti nel rapporto esterno con il condominio, mentre nel rapporto interno tra le parti resta debitore chi ha maturato la spesa. La rivalsa, tuttavia, richiede tempo e può incontrare difficoltà se il venditore non è più solvibile: per questo la verifica preventiva resta la strada migliore.

Verificare con dati aggiornati

Per l'amministratore, rilasciare attestazioni chiare e aggiornate è un servizio prezioso in fase di compravendita e riduce i contenziosi successivi. Un gestionale come AmministraPro consente di consultare in tempo reale la posizione di ogni unità, generare l'attestazione sullo stato dei pagamenti e tenere traccia delle delibere straordinarie e delle procedure di recupero. Le funzioni per la contabilità e il recupero crediti sono descritte nella pagina /funzioni e i piani su /prezzi.