Fondo lavori straordinari: versamento e stato avanzamento

Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni, l'articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile impone all'assemblea di costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare complessivo dell'opera. Il fondo va predisposto prima di dare avvio ai lavori. La legge prevede però una possibilità di rateizzazione: se i lavori sono affidati con un contratto che prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Perché il fondo è obbligatorio

Il fondo speciale serve a garantire che il condominio disponga effettivamente della provvista necessaria a pagare l'impresa. Senza fondo, il rischio è che i lavori vengano deliberati e avviati mentre le somme non sono ancora state raccolte, esponendo il condominio a insolvenza verso il fornitore e i singoli condòmini a richieste per l'intero importo. La costituzione preventiva del fondo protegge sia l'impresa, che ha la certezza della copertura, sia i condòmini, che assumono l'onere in modo ordinato.

La giurisprudenza ha chiarito che la costituzione del fondo, ed eventualmente la sua costituzione progressiva in base all'avanzamento, rappresenta una condizione di validità della delibera che approva i lavori. In assenza del fondo, la delibera può risultare viziata.

Fondo in un'unica soluzione o rateizzato

La regola base è la costituzione del fondo per l'intero importo dell'opera. La rateizzazione è un'eccezione ammessa a una condizione precisa: che il contratto d'appalto preveda pagamenti graduali per stati di avanzamento. In questo caso il fondo può crescere di pari passo con i lavori, coprendo di volta in volta la singola tranche dovuta all'impresa.

• Se il contratto prevede il pagamento a fine lavori, il fondo va costituito subito per l'intero importo.
• Se il contratto prevede pagamenti per stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione a ciascun pagamento.
• La semplice rateizzazione delle quote ai condòmini non equivale al pagamento per stato di avanzamento.
• Ogni tranche del fondo va raccolta prima del corrispondente pagamento all'impresa.

La differenza tra rate e stato di avanzamento

È un punto spesso frainteso. Rateizzare significa suddividere in più versamenti la quota a carico di ciascun condòmino, per alleggerire l'esborso. Pagare per stato di avanzamento significa invece corrispondere all'impresa somme man mano che completa fasi di lavoro. La costituzione progressiva del fondo è legata a questa seconda logica, non alla semplice comodità di pagamento dei condòmini. La provvista deve comunque precedere l'obbligazione verso l'impresa, così che a ogni avanzamento il condominio abbia già i soldi pronti.

Come si gestisce il fondo in contabilità

Il fondo lavori è una provvista vincolata, distinta dalla gestione ordinaria. Le somme versate dai condòmini a titolo di fondo speciale non sono spese ma accantonamenti destinati all'opera. Vanno tenute su un conto o comunque su una posizione contabile riconoscibile, e i pagamenti all'impresa vi attingono man mano. Tutte le somme, come per ogni gestione, devono transitare sul conto corrente intestato al condominio ai sensi dell'articolo 1129 del Codice civile, restando tracciabili e riconciliabili.

Se il contratto prevede una ritenuta a garanzia, il fondo deve tenere conto anche di quella quota, che sarà liquidata solo al collaudo: la provvista va calcolata sull'importo pieno, non su quello al netto della trattenuta.

Trasparenza e rendicontazione del fondo

Un fondo lavori ben gestito è documentato con chiarezza: quanto è stato deliberato, quanto è stato versato da ciascun condòmino, quanto è stato pagato all'impresa a ciascun avanzamento e quanto resta disponibile. La nota sintetica esplicativa del rendiconto, prevista dall'articolo 1130-bis, è il luogo dove rappresentare lo stato del fondo e i rapporti in corso con l'impresa. Questa chiarezza previene le contestazioni tipiche dei cantieri, dove i flussi di denaro sono ingenti e prolungati.

Seguire un cantiere con il relativo fondo, gli stati di avanzamento e le trattenute a garanzia è impegnativo da fare a mano. Un gestionale consente di collegare deliberato, versamenti dei condòmini e pagamenti all'impresa in un quadro unico e sempre aggiornato. AmministraPro gestisce il fondo lavori straordinari e i pagamenti per stato di avanzamento in modo tracciato e trasparente, come descritto in /funzioni, con i piani disponibili in /prezzi.