Codice fiscale del condominio: come ottenerlo e a cosa serve

Il condominio non è una persona fisica né una società, ma è comunque un soggetto fiscale autonomo e per questo deve possedere un proprio codice fiscale. Si ottiene presentando all'Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, la domanda di attribuzione del codice fiscale per i soggetti diversi dalle persone fisiche. La richiesta spetta all'amministratore, o a un condòmino delegato nei condomìni che non hanno l'obbligo di nomina, e serve per aprire il conto corrente, firmare contratti e gestire le detrazioni dei condòmini.

Perché il condominio ha bisogno di un codice fiscale

Il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica, ma la legge lo tratta come autonomo centro di imputazione di rapporti fiscali. Senza codice fiscale non può intestarsi un conto corrente condominiale, requisito che l'articolo 1129 del Codice civile impone all'amministratore per far transitare le somme di ciascun condominio su un rapporto dedicato. Il codice fiscale è inoltre indispensabile per stipulare contratti di appalto, di fornitura o di locazione, per versare le ritenute e per trasmettere le comunicazioni fiscali all'Agenzia delle Entrate.

L'attribuzione del codice fiscale non fa nascere alcun obbligo di partita IVA: il condominio, di regola, non svolge attività commerciale. Il codice fiscale identifica semplicemente l'ente nei rapporti con il Fisco, con le banche e con i terzi.

Il modello AA5/6 e chi lo presenta

La domanda si presenta con il modello AA5/6, scaricabile gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate. Nei condomìni con più di otto condòmini la nomina dell'amministratore è obbligatoria e la richiesta compete a lui. Nei condomìni minori, dove la nomina è facoltativa, la domanda può essere presentata da uno dei condòmini che agisce per conto della collettività.

Il modello richiede la denominazione del condominio, l'indirizzo completo dell'edificio e i dati anagrafici e il codice fiscale del rappresentante che presenta l'istanza. È buona prassi allegare o tenere a disposizione il verbale dell'assemblea di nomina dell'amministratore, che attesta il potere di rappresentanza.

Come si trasmette la domanda

La presentazione può avvenire in più modi:

• tramite il servizio web "Consegna documenti e istanze" disponibile nell'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate;
• con posta elettronica certificata inviata a una qualunque Direzione Provinciale;
• con consegna diretta presso un ufficio territoriale dell'Agenzia, anche a mezzo di persona delegata munita di delega e documento.

Il codice fiscale viene attribuito contestualmente alla lavorazione della domanda. Una volta ottenuto, resta invariato per tutta la vita del condominio: non cambia al cambiare dell'amministratore.

Cosa cambia con l'avvicendamento dell'amministratore

Quando l'assemblea nomina un nuovo amministratore, il codice fiscale del condominio non si tocca perché appartiene all'ente, non alla persona. Va però comunicata all'Agenzia delle Entrate la variazione del rappresentante, sempre con il modello AA5/6 barrando la casella della variazione dati. È un passaggio spesso trascurato che genera disallineamenti: le comunicazioni fiscali e la corrispondenza continuano a essere indirizzate al vecchio amministratore fino all'aggiornamento.

L'amministratore uscente ha l'obbligo di consegnare al subentrante tutta la documentazione, incluse le credenziali e i riferimenti fiscali del condominio. Tenere ordinati questi dati evita ritardi negli adempimenti successivi, come la comunicazione delle spese per la dichiarazione precompilata o la presentazione del quadro AC.

Il codice fiscale nei supercondomìni e negli edifici in costruzione

Anche il supercondominio, cioè l'insieme di più edifici che condividono impianti o servizi comuni ai sensi dell'articolo 1117-bis del Codice civile, è un soggetto autonomo e deve avere un proprio codice fiscale, distinto da quello dei singoli condomìni che lo compongono. Lo stesso vale, in alcuni casi, per il condominio ancora in fase di ultimazione quando iniziano le prime gestioni di spese comuni.

Mantenere separati i codici fiscali dei diversi enti è essenziale per la corretta imputazione delle spese, delle detrazioni e delle comunicazioni: un errore di attribuzione può far ricadere su un edificio costi e adempimenti che competono a un altro.

Verificare il codice fiscale e tenerlo aggiornato

Il codice fiscale attribuito può essere verificato attraverso i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate. È opportuno controllarlo periodicamente per assicurarsi che denominazione, indirizzo e rappresentante siano corretti e allineati con la situazione reale del condominio. Un codice fiscale associato a un amministratore non più in carica o a un indirizzo errato può bloccare l'apertura di un conto o la registrazione di un contratto.

Gestire questi dati anagrafici e fiscali in modo ordinato, insieme alle scadenze degli adempimenti collegati, è più semplice con un gestionale dedicato. AmministraPro raccoglie in un unico archivio i dati fiscali di ogni condominio, i contratti e le scadenze, e ti avvisa quando si avvicinano i termini per le comunicazioni all'Agenzia delle Entrate. Puoi vedere tutte le funzionalità su /funzioni e i piani disponibili su /prezzi.