Reddito da locali comuni affittati: chi lo dichiara

Il reddito derivante dai locali comuni affittati non viene dichiarato dal condominio, ma da ciascun condomino pro quota nella propria dichiarazione dei redditi. Poiché la parte comune appartiene a tutti i partecipanti, il canone riscosso è imputato ai singoli in proporzione ai millesimi di proprietà e va inquadrato come reddito da fabbricati. L'amministratore riparte il canone incassato nell'anno solare e certifica a ciascun condomino la quota di provento, dato necessario per compilare correttamente il quadro dei redditi da fabbricati.

Chi decide di affittare le parti comuni

L'assemblea può deliberare di concedere in locazione a terzi, o a un condomino stesso, spazi e locali comuni: il lastrico per un'antenna, il muro perimetrale per un'insegna, l'ex portineria come deposito, la facciata per uno spazio pubblicitario. Il condominio ricava un canone che appartiene collettivamente ai comproprietari del bene ceduto in godimento. La decisione rientra nella gestione dei beni comuni e produce un reddito che va correttamente inquadrato sul piano fiscale.

Perché la tassazione è pro quota

Il condominio non è un autonomo soggetto passivo dell'imposta sui redditi: è un ente di gestione privo di soggettività tributaria propria per questi proventi. Il reddito prodotto dai beni comuni è quindi imputato pro quota ai singoli condomini, in funzione dei millesimi di proprietà, secondo il principio della trasparenza. Ogni condomino concorre con la propria frazione alla formazione del reddito imponibile complessivo.

I canoni di locazione dei locali comuni sono inquadrati come redditi da fabbricati. Ciascun comproprietario indica il corrispettivo di sua competenza nel quadro dei fabbricati della propria dichiarazione, cioè il quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche o il quadro B del Modello 730, con riferimento all'anno d'imposta in cui il provento è riscosso.

Il ruolo dell'amministratore nella ripartizione

Annualmente l'amministratore procede al riparto del canone riscosso nell'anno solare precedente, a favore dei singoli condomini, in ragione dei millesimi di proprietà. In pratica, l'amministratore deve fornire a ciascun condomino l'indicazione della quota di reddito a lui imputabile, così che il condomino possa riportarla nella propria dichiarazione. Senza questa certificazione il singolo non è in grado di ricostruire correttamente la propria posizione.

• L'amministratore riscuote il canone e lo contabilizza tra i proventi del condominio.
• A fine anno riparte il canone tra i condomini in proporzione ai millesimi.
• Certifica a ciascun condomino la quota di reddito riscossa nell'anno solare.
• Il condomino riporta la quota nel quadro dei redditi da fabbricati.
• La quota concorre al reddito imponibile complessivo del singolo.

La soglia di esclusione non vale per i locali affittati

Per i redditi minori derivanti da parti comuni esiste una soglia oltre la quale scatta l'obbligo dichiarativo per il singolo condomino. Tuttavia questa esclusione non si applica agli immobili concessi in locazione e ai negozi: quando la parte comune è affittata, la relativa quota di reddito va sempre dichiarata dal condomino, indipendentemente dall'importo. È un punto spesso frainteso, che genera omissioni nelle dichiarazioni personali.

Cedolare secca e opzioni del singolo condomino

L'opzione per un regime sostitutivo del reddito da locazione, come la cedolare secca, è una scelta che compete al singolo condomino persona fisica per la propria quota, quando ne ricorrono i presupposti in relazione alla tipologia di immobile e di contratto. Non è il condominio a esercitare l'opzione in modo unitario. Ciò significa che, all'interno dello stesso contratto sulla parte comune, i condomini possono trovarsi in posizioni fiscali diverse a seconda delle scelte individuali.

Trasparenza verso i condomini

Poiché il reddito ricade sui singoli, la chiarezza della certificazione è decisiva. Il condomino deve poter vedere il canone complessivo, la propria quota millesimale e il periodo di competenza. Una comunicazione ordinata a fine anno riduce gli errori dichiarativi e le richieste di chiarimenti, e mette al riparo l'amministratore da contestazioni sulla correttezza del riparto.

Un gestionale come AmministraPro consente di registrare il contratto sulla parte comune, tracciare i canoni incassati e produrre in automatico, per ciascun condomino, il prospetto della quota di reddito imputabile in proporzione ai millesimi. Le funzioni per la contabilità e i proventi delle parti comuni sono descritte su /funzioni, con i piani disponibili su /prezzi.